О чем необходимо помнить садоводам и огородникам в преддверии нового дачного сезона, в интервью газете «Йошкар-Ола» рассказал заместитель руководителя Росреестра Марий Эл Александр Берестов.
– Что нужно знать, чтобы оформить недвижимость в 2026 году?
– С 1 марта 2025 года вступили в силу важные изменения в правила оформления недвижимого имущества, о которых стоит напомнить еще раз.
Для совершения сделки с земельным участком его границы должны содержаться в Едином государственном реестре недвижимости. Иначе говоря, участок должен быть отмежеван. Наличие установленных на местности координат земли необходимо также для оформления построенных на участке зданий и сооружений.
То есть действует принцип «построил – оформи», когда законом предусмотрено обязательное требование для собственников жилых домов ставить их на государственный кадастровый учет и регистрировать право собственности сразу после завершения строительства.
Еще одно важное нововведение прошлого года – необходимость обязательного нотариального удостоверения договоров дарения недвижимого имущества. Исключения из этого общего правила не предусмотрены даже для близких родственников.
С 1 февраля 2026 года в документах, которые готовит кадастровый инженер для подачи в Росреестр – это межевой или технический план и карта-план территории, должна быть обязательно указана информация об адресе объекта в виде его уникального идентификатора. Если у дома или участка уже есть официальный адрес, инженеру достаточно будет просто внести его уникальный идентификатор в подготавливаемые документы. А если адреса ещё нет, то кадастровый инженер может сам инициировать процедуру его присвоения.
– Почему так важно отмежевать земельный участок?
– Межевание земельного участка – это целый комплекс работ, осуществляемых с целью установления и закрепления границ земельного участка на местности, а также определения его площади и местоположения.
Межевание позволяет определить, где на самом деле проходят границы участка, какова его площадь и форма.
Кроме совершения сделки с земельным участком и оформления построенной на нем недвижимости, процедура межевания необходима также для осуществления раздела участка или объединения нескольких участков.
Начало строительства любого здания или сооружения требует соблюдения отступов от границ участка, для чего границы должны быть официально закреплены. Если возник спор между соседями о местоположении забора, теплицы, бани и т.п., для его разрешения используются сведения о границах, установленных в результате межевания.
– Как проверить, отмежеван участок или нет?
Выяснить это поможет выписка из Единого государственного реестра недвижимости. В случае, если межевание не проводилось, в выписке из ЕГРН будет содержаться запись: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с действующим законодательством». Также эти данные содержатся на Публичной кадастровой карте, которая представляет собой онлайн-сервис, отображающий сведения об объектах недвижимости, содержащиеся в ЕГРН.
Если границы интересующего вас земельного участка на местности не установлены, то есть межевание не проведено, то в параметрах информации об объекте будет указано: «Без координат границ». Если границы установлены, на карте отобразится контур земельного участка.
– Общее имущество в СНТ: из чего оно состоит и как его оформить?
– К общему имуществу садоводческого товарищества относятся все земельные участки на его территории, за исключением принадлежащих садоводам, и расположенные на них дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и иное имущество для обеспечения общих нужд садоводов.
В Марий Эл у значительной части садоводческих товариществ границы участков общего пользования не установлены. Это затрудняет решение таких вопросов, как, например, размещение площадок для сбора мусора, проведение работ по социальной газификации СНТ, передачу общего имущества в пользование ресурсоснабжающим организациям.
Данный вопрос законным образом решается путем постановки земель общего пользования на кадастровый учет с уточненными границами, то есть проведения процедуры межевания.
На сегодняшний день процедура оформления общего имущества СНТ является достаточно сложной и продолжительной, поскольку для этого требуется провести общее собрание членов СНТ, рассчитать доли в праве общей собственности на такое имущество, а затем оформить в Росреестре право на имущество общего пользования, уплатив госпошлину за регистрацию.
Чтобы максимально упростить существующий порядок Росреестром разработан проект федерального закона, направленный на упрощение процедуры оформления прав на общее имущество СНТ. Законопроект предусматривает, что право собственности садоводов на общее имущество СНТ возникает в силу закона с момента его постановки на кадастровый учет в Росреестре – по аналогии с общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах.
Предложенные Росреестром нововведения существенно упрощают процедуру оформления прав на общее имущество СНТ и сокращают временные и финансовые затраты садоводов. Теперь не надо будет тратить время на обращение в органы местного самоуправления за решением о предоставлении такого участка в долевую собственность. Также не понадобятся процедуры, связанные с проведением общих собраний СНТ, расчетом долей и оформлением прав в Росреестре.
– Газификация построек в СНТ: кто может на это рассчитывать и какие требования должны быть соблюдены?
– В апреле 2024 года программа социальной газификации была расширена и в нее включили садоводческие товарищества. В рамках программы будет осуществляться строительство газораспределительных сетей до границ садовых земельных участков, на которых расположены жилые дома.
На садовые дома и иные хозяйственные постройки догазификация не распространяется, поэтому если у гражданина зарегистрировано право собственности на садовый дом, важным шагом будет признание этого дома жилым.
Условия, которые необходимы для участия в программе:
1) СНТ должно находиться в границах населенного пункта;
2) населённый пункт должен быть газифицирован или программа газификации предусматривает строительство газовых сетей до границ СНТ в текущем году;
3) права на жилой дом должны быть зарегистрированы.
– Что нужно знать и предпринять, чтобы участок не изъяли у собственника?
Чтобы сохранить свой земельный участок, каждому собственнику важно помнить о том, что земля должна использоваться. Делать это нужно в соответствии с видом разрешенного использования участка.
Постановлением Правительства России утверждён перечень признаков неиспользования земли, который содержит критерии, позволяющие оценить, используются ли земля в соответствии с целевым назначением или нет.
Руководствуясь разработанным перечнем правообладатели будут знать, чего нельзя допускать на своих земельных участках, и смогут своевременно принять меры, необходимые для соблюдения законодательства.
К признакам неиспользования, например, отнесены:
- захламление или загрязнение отходами более половины площади участка;
- зарастание более половины участка различными сорными растениями, высотой более 1 метра, а также деревьями и кустарниками, которые не являются предметами благоустройства и озеленения;
- отсутствие здания или сооружения в течение 5 лет на участке, предназначенном для строительства или в течение 7 лет на участке, предназначенном под ИЖС;
- также важно содержать здание либо сооружение в надлежащем состоянии – не допускать разрушения крыши, стен, выпадения окон или стёкол из окон.
Следует помнить о том, что с 1 марта прошлого года вступил в силу закон, устанавливающий трехлетний срок для освоения собственниками земельных участков в населенных пунктах, а также садоводческих и огороднических товариществах.
Например, если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, то его владелец должен в течение 7 лет с момента приобретения построить на нем жилой дом.
Но если для строительства дома нужно предварительно освободить участок от древесно-кустарниковой растительности, сорных растений, мусора, отходов производства и потребления, провести осушение участка, понизить уровень грунтовых вод, увлажнить его, произвести земляные работы или рекультивацию, то всё это называют «освоением» земельного участка.
С 1 марта 2025 года на его проведение даётся не более трех лет. После истечения этого срока владелец участка должен начать использовать его по назначению – строить дом, магазин, объекты рекреационного назначения и т.д. С этого момента он несет ответственность за неиспользование земельного участка.
Участки, приобретенные после 1 марта 2025 года, нужно будет начинать осваивать с момента приобретения прав на них. По тем участкам, которые уже в собственности, срок будет исчисляться с этой же даты.
– Какие новые технологии применяет ведомство для контроля использования земли в республике?
– Для реализации земельного контроля с 2022 года инспекторы Росреестра Марий Эл используют фотоматериалы с беспилотников. Это помогает выявлять нарушения земельного законодательства и контролировать законность использования земельных ресурсов в республике. Их основная задача – это обследовать земельный участок. А картографические материалы, полученные с использованием современного оборудования, являются высокоточным и эффективным инструментом не только для выявления нецелевого использования участков или самозахватов земель, но и для защиты прав владельцев участков.
В прошлом году проведены полёты над территориями СНТ «Лесное», СНТ «Строитель» и СНТ «Лесная сказка» в Медведевском районе, а также над деревнями Нужъял и Михайловка Советского района. По итогам полётов выявлены нарушения требований земельного законодательства на площади 1829 кв. м. С нарушителями проведена разъяснительная работа.
Для повышения эффективности земельного контроля Росреестром разработаны два законопроекта. Один из них предусматривает определение органа, который будет формировать государственную политику в сфере муниципального земельного контроля. Предполагается, что это будет Росреестр. А вторым законопроектом планируется расширить применение современных технологий в ходе контрольно-надзорных мероприятий. Для этого предлагается использовать беспилотники, пилотируемые авиационные системы и космические аппараты. Это позволит обследовать земельные участки без взаимодействия с правообладателями – по аналогии с выявлением нарушений правил дорожного движения.
Как результат – снизится количество очных проверок, будут минимизированы контакты собственников с инспекторами и автоматизированы многие процессы. Сведения об итогах муниципального земельного контроля будут вноситься в реестр недвижимости, в результате чего все заинтересованные лица смогут получать информацию о наличии нарушений обязательных требований.
Все эти меры направлены на защиту добросовестных собственников, которые ухаживают за своими участками и используют их по назначению, а также на борьбу с заброшенными и неэффективно используемыми землями.
Ранее мы рассказали про йошкаролинку Марину Безденежных, которая собирает по 20 литров черники, брусники и клюквы.